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    2012年服裝零售業地產發展前景調查分析
    發布時間:2016-10-24
    2012年服裝零售行業地產發展遠景考察分析   2011年,大環境的變換對中國商業地產的發展產生了很大影響。從運作角度來講,優良的購物中心績效增長十分明顯,對城市商圈的貢獻明顯提升。從開發層面來看,各式各樣資本轉戰商業地產領域,也使這一領域呈現白熱化競爭。      方才進入2012年,商業地產的開發還是有增無減,許多購物中心新地標也陸陸續續拔地而起。日前,在“2012商業地產發展新趨勢”論壇上,中國購物中心產業資訊中心主任郭增利和深圳平安商用置業總經理楊敬玉、副總經理石盛發,一同探究了2012年商業地產開發新趨勢。      各路資本陸陸續續進入零售商緩解開店步伐      2011年房子地產因受到限購政策影響而放慢了發展步伐,商業地產的開發形勢則極好。2012年,您認為商業地產的開發將會呈現什么新現象?      郭增利:從去年的發展形勢來看,今年中國零售地產的金融意識在漸漸強化,這是一個好現象,也算是在特定發展時期出現的特殊模式。同時,也意味著各路資本都在搶進商業地產,特別是零售地產。      從大環境來看,限購令直觀致使了房子地產商的目的轉移,他們認為自身在房子領域施展本事的空間被擠壓,便進入到了商業地產的開發。另一方面,許多金融機構在開發商特別需要費用去解救時,也用這樣的機會進入到了商業地產領域。而零售商進入商業地產則顯得很被動,是因為他們跟零售房地產開發商在合作過程當中,遇到了租金上的巨大障礙(租金上調),所以零售集團未必樂意進入到地產開發中來。由于零售地產開發商的不專業,在很大程度上反而擠壓了零售商的收益。      您方才提到了零售商被迫進入商業地產的開發,您怎么對待這一現象?對整個市場環境來講,有什么影響?      郭增利:從咱們對2011年總體的形勢判定,發現一個有意思的現象,就是零售商開店的步伐會明顯緩解,這種現象在今年上半年會有明顯體現。      從整個行業發展背景來看,2012年開發商的招商形式有可能比較嚴峻。因為雙方是合作的關系,零售商在利益被擠壓、成本被上升的大環境下,會對購物中心商業地產的招商產生影響。在這種條件下,零售商會追求更加安全的開店戰略。接下去就能出現一個咱們不太樂意看見的狀況,就是開工面積巨大,開業面積并不一定大。      日前,在咱們公布的2012年到2013年的報告中,首次用了另一方面一種辦法分析開業數目,就是依據開工面積的60%(假如數目)來計算。為什么需要用這樣一種相對讓大家告急的心態對待市場,就是因為零售商開店的數目在2012年正漸漸緩解。      咱們這幾年在北京也發現了許多購物中心收購并購的案例,請您講一下資本市場對購物中心的進入是什么樣的考量?      楊敬玉:如今若是說各類資本市場進入,不如說各大行業背景的企業都在進入購物中心產業,因為如今還沒有達到資本進入這個產業發力的程度。      資本進入一定有他自己的形式,而不是企業直觀投資的形式。當資本進入時,其每一位金融產品都已是經過設計的,沒有所有破綻。也可以說并購的購物中心已經是是規劃得極好,并且切合他未來經營產品的收益率。并且,購物中心的老板要給投資者答應,保障這是一個完善的產業鏈。事實上,如今買賣購物中心還非常不成熟。當前還沒有看見資本并購的典范案例,大多半并購只是不一樣行業背景的企業在進行產品買賣。      石盛發:購物中心的價值是一個完善產業鏈的體現。經過開發、投資、兼并收購、營運后,最后環節一定是資本運轉,并非購物中心開發了就完事了。咱們在營運時期,只是提升營運價值,在下一環節,一定是經過資本運轉提升資本價值。      發展進入快車理由性開發最重要      縱觀2011年整個行業,您對2012年購物中心的發展在什么方面有所期待?      石盛發:2011年,許多傳統的零售商,囊括百貨、商場也在相繼進入購物中心行業。還有部分購物中心的業主比較繁雜,許多和房子、零售無關的企業也在進入這個行業,所以國內購物中心行業是在一個較繁雜的狀態下運轉。      從2012年開始,國內購物中心進入了一個迅速發展時期。從2002年到如今整整十年,許多早先開業的購物中心在相繼做調整。一是由于市場變換,二是因為早期開發的購物中心在認識方面還不夠全方位。除此之外,2011年、2012年已開業的購物中心也在鉆營一種突圍和良性發展。我更期待這些購物中心在收益方面有大的突破,能找準自己的變革道路。      在您看來,什么樣的購物中心才能稱得上優良的購物中心?      郭增利:在國內,好的購物中心坪效標能達到6萬元左右。如今國內共有2795家購物中心,經太過析,有200個可以稱得上優良的購物中心,還不到總數的10%,這個比率是偏低的。所以經過專業運轉把中國購物中心的綜合質量提升上來是現時期的目的。      除去數字上的標準外,我認為能夠成功進入這個市場、又能成功退出這個市場的項目就是好項目,這也是購物中心金融法例。你選擇一個極佳的機遇,用很專業的辦法把一個項目投入到市場中并被消費者、社會和市場接受,這已是成功的第一步。從反方面來說,假定該項目能夠最后體現它的經營價值,那么金融機構也會樂意買你的項目。等此時再來看該項目時,可以說它是成功的。      未來,本土購物中心的發展應免于什么問題的出現?      郭增利:2012年,盡管行業從增量上比較樂觀,但咱們不要僅僅看數目,還要看開業比重究竟有多少,什么項目是優質項目,什么又是讓零售商非常歡迎的項目,什么是平民比較接受的項目。      事實上,中國購物中心的問題呈現在結構方面。中國的城市化進度制造成了項目之間的惡性競爭,使大家的生存空間都受到了擠壓。在整個購物中心結構、零售地產的產品結構出了問題之后,大家應當認真思索:是否是數目過多?是否是沒有目的開發?是否是缺少細致規劃?假如本土購物中心全都是依據這種宗旨做通盤策劃、招商、營運、策劃,就不會出現太熱、質量很差的問題?所以咱們要從泉源上理性對待這些問題,尤其是在2012年,整個行業應該有一種更高檔次的認識。      “去主力店”呈趨勢尋找差別是關鍵      去年平靜洋百貨的撤出引起了一些行業性思索,未來,會不會呈現百貨業緩慢消退、購物中心占絕對主導地位的現象?整個行業又將呈現什么新特征?      楊敬玉:其實,早在2005年富安百貨的撤場已經是拉開了序幕,就是購物中心開始“去主力店化”。去主力店化是指購物中心把以往作為傳統主力店的百貨和專柜商場撤出或減小經營面積,也就是不以百貨公司為核心,商場也在漸漸小型化。      其實,購物中心需要的是能夠起主力店效果的商鋪,并非非要一個百貨公司做主力店。因為購物中心自身即可把傳統的男服商場、女服商場、化妝品商場、鞋帽類商場進行一系列組合,這樣就把百貨公司變成了一系列組合形式的次主力店。      對購物中心來講,這種形式能起到過去傳統主力店的效果,吸引很多的人流來。同時,還有一個優勢,就是拆分后的店面積小了,租期縮短,租金可以增強,購物中心坪效或者總體收益會顯著上升。      郭增利:國外的購物中心和百貨店一定是業主和主力店的關系。之所以國內購物中心會出現去百貨的現象,并且許多高水準購物中心根本不會和百貨店合作,是因為國內百貨店引入的每一位合作搭檔、零售商、品牌商與購物中心要引入的品牌商是雷同的。      本土購物中心的迅速發展,能否會觸動百貨店改變當前的聯營模式呢?      郭增利:這是一個巨大的課題,如今還無法下結論。百貨店總之要開店,開店存在兩類模式,一種是開到別人的購物中心里,第二種是自己建。而咱們的優點應當是經過經營創制造收益,絕不是說投入多少費用建一棟房子、一座商場。      一個行業要發展,一定要遵守行業的基本規則。既然真正的百貨店應當采取“采購制”,那么咱們或許會用十年以至二十年去順應這種形式,但能無法最后實現這種模式的轉換我還不敢必定。倘使百貨店想跟購物中心有極佳合作,就應當加緊思索這個方面的問題。例如,百貨店作為主力店,跟購物中心的招商品牌之間能無法形成差距。咱們身邊已有部分成功的案例,似萬象城僧人泰百貨,尚泰百貨經營的全都是尚泰特有的品牌,它就能和萬象城形成極佳的組合。      2011年是個異類的年份,陪伴著房子地產的調整和限定,整個商業地產呈現出急速井噴的現象,許多人高呼“中國商業地產的春天來了”。于是,一個風趣的現象產生了,就是“跨領域”來襲:房子地產商轉向商業地產商,商業地產商逐漸轉向商業資源運轉,例如說寶龍旗下的寶萊百貨,世茂開始做世茂影院、世茂百貨等等。      于此同時,一些限定商業地產發展的障礙與此同時產生。其中,最明顯的兩個疑問便是費用缺少和對商業認知的不足。都知道,做商業地產需要花費大量財力,它的金融模式,囊括費用鏈搭建常常起到關鍵性效果。      另一方面,困擾開發商的就是對商業平臺的認識不夠全方位,乃至制造成對定位的沒有目的追隨性。簡單來講,房子相對非常簡單,就是開發商和消費者的二元關系。而商業會比較繁雜,商業鏈很長,定位、設計、招商、運作這幾個環節一定要做到有效組合。任意一個環節出現問題,均會對最后項目價值鏈帶來不利影響,所以現時期,如何才能解決費用問題和增強對商業平臺的認知就成為商業地產商的必修課題。      2012年,商業地產的發展將迎來黃金期,但風險與機緣同樣大,所以希望商業地產的從業者能夠慎思明辨。  
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